Khuyến nghị dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tối đa 45% đến năm 2019

Quốc Hải Thứ năm, ngày 27/09/2018 16:14 PM (GMT+7)

Năm 2019, HoREA kiến nghị Chính phủ và NHNN cũng cho phép các tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa 45%.

Việc "siết" tín dụng sử dụng tối đa 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2018 khiến thị trường chững lại? (Ảnh: IT)

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn gửi đến Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) để xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 17 Điều 1 Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng cho phép tiếp tục thực hiện quy định kể từ ngày 1.1.2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn; Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Theo đánh giá của HoREA, chưa cần thiết áp dụng quy định kể từ ngày 1.1.2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn như lộ trình mà Thông tư 36/2014/TT-NHNN và các Thông tư liên quan quy định trước đó; bởi quy định này là chưa cần thiết và chưa phù hợp với thực tiễn và cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Cụ thể, theo phân tích của HoREA, căn cứ diễn biến thực tế của thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2018 và dự báo tình hình thị trường năm 2019, những nguyên nhân sau đây khiến quy định “siết” tỷ lệ sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là chưa phù hợp gồm:

(1) Doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn;

(2) Thị trường bất động sản bị sụt giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2018 cả về nguồn cung dự án, sản phẩm và cả về giao dịch trên tất cả các phân khúc thị trường;

(3) Tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9% chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018; Tăng trưởng tín dụng bất động sản rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 03 năm gần đây;

(4) Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Chỉ thị 04/CT-NHNN ngày 02/08/2018 chủ trương: "Không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc biệt); Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán, BOT, BT giao thông; Kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến bất động sản", nên trên thực tế, các ngân hàng khó còn "room" tín dụng để cho vay bất động sản.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đưa ra những dự báo thị trường bất động sản năm 2019 về cơ bản vẫn tiếp tục xu thế phục hồi và tăng trưởng; Phân khúc căn hộ trung cấp và căn hộ bình dân vẫn là phân khúc chủ đạo và phát triển bền vững của thị trường; Phân khúc bất động sản cao cấp sẽ hội tụ sự khác biệt với nhiều tiện ích, dịch vụ; Yếu tố chất lượng, thông minh, xanh, thân thiện môi trường, an toàn, trước hết là an toàn phòng cháy chữa cháy được coi trọng; Bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh do xu thế nhà đầu tư dịch chuyển sản xuất vào nước ta, kéo theo nhu cầu văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê.

Tuy nhiên, theo HoREA thì vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019 là tình trạng mất cân bằng cung-cầu, do nguồn cung dự án bất động sản, nguồn cung sản phẩm bất động sản và số lượng giao dịch đã có sự sụt giảm mạnh trong 09 tháng đầu năm 2018.

Đặc biệt, để các doanh nghiệp vượt qua những thách thức về việc NHNN thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, HoREA cũng đưa ra 8 khuyến nghị đối với doanh nghiệp bất động sản để thích nghi với lộ trình “siết” tín dụng vào thị trường bất động sản.

Được biết, trong năm 2018, do được sử dụng tối đa 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và người tiêu dùng trên thị trường bất động sản đã khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng ngay từ đầu năm, do các tổ chức tín dụng đã dần hạn chế tín dụng bất động sản. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mặt tích cực của quy định này là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), nguồn vốn huy động từ khách hàng; Đồng thời, các ngân hàng buộc phải cơ cấu lại nguồn vốn huy động tiết kiệm bền vững hơn theo hướng tăng tỷ lệ huy động trung hạn, dài hạn.

Trên thực tế, các ngân hàng đã tăng lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn, nhất là kỳ hạn trên 12 tháng để đáp ứng yêu cầu của Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28.12.2017.

Trong 8 tháng đầu năm 2018, dư nợ bất động sản cả nước chiếm tỷ trọng khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản. Nếu thống kê cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản thì tỷ trọng tín dụng bất động sản lên đến khoảng 14,43%. Tại TP.HCM, dư nợ bất động sản là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Nếu tính cả tín dụng cho vay tiêu dùng có liên quan bất động sản thì cho vay bất động sản trên địa bàn thành phố chiếm tỷ trọng khoảng 15% tổng dư nợ. Điều này có tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan, vì cho đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài như Vinacapital, Dragoncapital, HomeCredit..., cả nước mới chỉ có 01 Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.