Người dân có được phép chuyển đổi đất vườn sang đất ở trong năm 2025 hay không?

Bạn đọc Văn Minh (Quảng Ninh) hỏi:

Tôi có một mảnh đất vườn rộng 500m² ở khu dân cư. Nay tôi muốn xây nhà nhưng chưa biết rõ quy định khi chuyển từ đất vườn sang đất ở. Xin hỏi, thủ tục, chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở gồm những gì?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Bá Huy- Giám đốc Công ty Luật TNHH Tín Hải cho biết, theo khoản 2, Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất vườn không được phân loại thành một nhóm đất riêng biệt. Tuy nhiên, có dựa vào mục đích sử dụng, đất vườn thường được xếp vào nhóm đất nông nghiệp nếu được sử dụng để trồng cây. Cụ thể: 

Nếu đất vườn dùng để trồng cây lâu năm (như cây ăn quả, cây lấy gỗ) được xếp vào đất trồng cây lâu năm. 

Nếu đất vườn dùng để trồng rau, hoa màu hoặc cây ngắn ngày sẽ xếp vào đất trồng cây hàng năm. 

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở:

Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

- Căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân, là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ giao đất, cho thuê đất, và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, sẽ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, căn cứ theo Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (bao gồm cả đất vườn) sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Cơ quan có thẩm quyền được quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024 là Ủy ban nhân dân cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

- Giao đất đối với cộng đồng dân cư

Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở:

Căn cứ theo Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra tính hợp lệ và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, người sử dụng đất sẽ được yêu cầu bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.

Bước 3: Sau khi hồ sơ đầy đủ, cơ quan quản lý đất đai sẽ lập hồ sơ trình UBND cấp huyện để ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.

Bước 5: Hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Sau đó, Sổ đỏ sẽ được trả lại cho người sử dụng đất.

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không quá 25 ngày.

Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, cũng không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Chi phí chuyển đất vườn sang đất ở:

-Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân:

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng = Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất – Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển (nếu có).

Điều này có nghĩa là, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở, người sử dụng đất cần phải nộp phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất vườn (nếu có), nếu có sự thay đổi trong bảng giá đất giữa hai loại đất.

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ):

Lệ phí này chỉ phải nộp nếu người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (Sổ đỏ mới). Mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận sẽ khác nhau giữa các tỉnh, thành phố, nhưng thường dao động dưới 100.000 đồng cho mỗi lần cấp Giấy chứng nhận mới.

- Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất theo bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%.

Mức lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá đất tại bảng giá đất của địa phương và diện tích đất chuyển mục đích sử dụng. Mức thu lệ phí trước bạ hiện tại là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.