Vay ngân hàng găm bất động sản cuối năm, coi chừng dính lỗ

Với khoản thu nhập "đều như vắt chanh" từ công ty tư vấn đầu tư và 2 mặt bằng bán cà phê trên đường Lê Trọng Tấn (Q.Tân Phú). Đầu năm 2020, vợ chồng anh Nguyễn Hoàng Tùng quyết định đầu tư một mảnh đất 2,9 tỷ đồng ở khu vực huyện Bình Chánh. Với số vốn hơn 2 tỷ đồng, cùng với mức lãi suất ngân hàng liên tục giảm mạnh nên anh chị mạnh dạn vay hơn 800 triệu đồng.

"Theo tính toán ban đầu, chỉ khoảng 3-4 năm là mình tất toán xong khoản nợ, mỗi tháng trả ngân hàng 15-20 triệu đồng nằm trong tầm tay, lại có mảnh đất đẹp có thể tăng giá rất tốt sau này" - anh Tùng nhớ lại.

Chật vật vì đầu tư đất trúng mùa… Covid-19

Tuy nhiên, không ngờ Covid-19 ập đến, suốt mấy tháng trời 2 mặt bằng cà phê đóng cửa, rồi đến công ty cũng phải giảm nhân viên và đóng cửa nốt, khi không nhận được các hợp đồng tư vấn. Vợ chồng anhTùng vô cùng áp lực, khi vừa phải trả tiền thuê mặt bằng, vừa trả nợ ngân hàng mỗi tháng gần 60 triệu đồng. Dù vậy, đến những ngày cuối năm 2020, dịch bệnh được kiểm soát tốt; nhưng 2 mặt bằng cà phê vẫn chưa phục hồi được doanh thu, công ty cũng chỉ mới có một vài hợp đồng lẻ tẻ.

Số tiền tích lũy đã cạn, vợ chồng anh Tùng quyết định rao bán mảnh đất trả nợ. Dù mảnh đất đẹp, pháp lý tốt, nhưng cũng phải gần 1 tháng sau đó, anh mới bán lại được với giá bằng lúc… mua vào.

"Tính ra tôi lỗ nặng vì phải trả lãi ngân hàng gần 1 năm trời mà tiền tích lũy không tăng thêm, nếu nâng giá khu đất lên cao hơn đề bù lỗ thì chưa biết lúc nào mới bán được mà áp lực tài chính thì rất lớn", anh Tùng nói.

Cũng rơi vào tình trạng tương tự, cuối năm 2019, anh Nguyễn Văn Cao (Q.Gò Vấp) quyết định vay thêm ngân hàng  700 triệu đồng để đầu tư một căn hộ chung cư Phúc Lộc Thọ (Q.Thủ Đức) với suy tính sẽ "lướt sóng" nhanh sau vài tháng.

Tuy nhiên, khi có thông tin thành lập Thành phố Thủ Đức, anh quyết tâm giữ lại căn hộ để chờ lên giá. Song, mọi việc không dễ dàng như anh tưởng khi đến gần cuối năm tình hình tài chính khó khăn, anh rao bán căn hộ, nhưng lại chưa bán được. Trong khi đó, vì là làm công ty xuất nhập khẩu nên các hoạt động của công ty vẫn đang "ngóng" tình hình dịch bệnh, chưa thấy công bố khoản thưởng tết như mọi năm.

"Tính ra hằng năm có các khoản lương, thưởng Tết của hai vợ chồng, gom góp lại cũng đủ trả lãi vài tháng để chờ tình hình tốt lên rồi mới bán. Thế nhưng, tình hình này thì đành phải rao bán căn hộ với giá chỉ nhỉnh hơn một chút so với giá mua vào, để có thể sang nhượng nhanh chóng. Bởi, nếu để lâu sẽ không đủ bù tiền lãi vay ngân hàng, thậm chí càng khó khăn hơn khi tết sắp đến, cần phải chi tiêu nhiều", anh Cao lo lắng.

Găm hàng chờ giá bất động sản tăng

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, khi các công trình giao thông huyết mạch như tuyến metro 1, đường vành đai 3 hoàn tất, kết nối toàn diện khu vực thì các khu đô thị mới phía Đông sẽ càng có thêm lợi thế. 

Sau 3 năm, giá bán căn hộ ở khu vực Q.9, Q.2, Q.Thủ Đức đã tăng khoảng 50% - 80%. Đặc biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm (quận 2) có giá bán tăng gần gấp đôi sau ba năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2.

Với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50-250% tùy khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng.

Ngoài khu vực phía Đông, giá bất động sản khu vực phía Tây cũng đang rục rịch tăng giá khi những thông tin về việc huyện Bình Chánh đủ điều kiện nâng cấp lên quận. Theo đó, giá bất động sản các dự án tại khu Tây hiện đang có giá bán dao động từ 37 - 50 triệu đồng/m2 tùy phân khúc.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, giá bất động sản trong thời gian tới khó giảm sâu mà vẫn tiếp tục đà tăng nếu dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn. Tuy nhiên, theo ông Quang thì nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính "đủ sức" chứ nếu chỉ dựa vào việc dùng đòn bẩy tài chính là rất rủi ro.

Cũng theo chuyên gia này, hiện tượng giá nhà đất tăng bất thường trong giai đoạn Covid-19 có liên quan rất nhiều đến kỳ vọng của các bên tham gia thị trường địa ốc. Một thực tế đang diễn ra là giá kỳ vọng đang lấn lướt giá trị thật của tài sản trong mùa dịch.

"Nhiều chủ đầu tư khi phát triển dự án đã tính toán các cơ hội tăng giá bất động sản trong tương lai và bán ra thị trường với mức giá kỳ vọng của một vài năm sau đó. Khi bên bán tung hàng với giá kỳ vọng, bên mua lại tiếp tục trữ hàng hoặc bán ra với giá kỳ vọng cao hơn. Hiện tượng giá nhà đất tăng bất thường chính là hệ quả của các mức giá kỳ vọng nối tiếp nhau và chưa có điểm dừng", ông Quang nói.

Trong khi đó, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cũng cho hay, nền kinh tế Việt Nam chưa thể ổn định khi tình hình thế giới vẫn đang biến động bởi dịch bệnh, thị trường bất động sản vì thế chịu ảnh hưởng không nhỏ, kể cả sang năm 2021.

"Tôi khuyên các nhà đầu tư cần hết sức cẩn thận khi dùng đòn bẩy tài chính đầu tư đất", ông Hiếu nói.