Bất động sản nguy cơ tắc thanh khoản khi siết tín dụng?

Doanh nghiệp bất động sản bị hạn chế nguồn lực

Thời gian qua, trong bối cảnh thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu tăng trưởng nóng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được NHNN giao thực hiện trong năm 2022.

Điều này đã gây ra những ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản. Theo số liệu thống kê, trong tháng 4 không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu. Trong khi từ trước đến nay, đây luôn là một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.

Không chỉ vậy, tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm. Đây là hệ quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào bất động sản. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho đầu tư các dự án bất động sản không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Việc không tiếp cận được nguồn vốn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không có đủ nguồn lực để hoàn thiện, đưa dự án vào vận hành, khiến nguồn cung vốn đã khan hiếm nhiều năm qua lại càng khan hiếm hơn.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, quý 1 chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm 2021, thời điểm trước khi "siết van" tín dụng bất động sản.

Số lượng dự án được cấp phép mới cũng giảm mạnh, chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với quý 4/2021 và chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021, tạo ra sự khan hiếm trong dài hạn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua các ngân hàng thương mại đã cho hạn chế cho vay tín dụng bất động sản. 

Từ đó, dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng, bởi đây là "bà đỡ" cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án để đến giai đoạn đủ điều kiện huy động vốn của khách hàng.

"Bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và bài học về thắt chặt tiền tệ, thắt tín dụng năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua là những bài học đáng giá mà chúng ta cần phải rút ra", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Theo ông Châu, việc có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là cần thiết, nhưng mà nên giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023. Ngoài ra, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp rà soát lại sửa đổi các quy định pháp luật để việc phát hành trái phiếu một cách chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của các nhà đầu tư. Tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng cái lỏng lẻo trong phát hành trái phiếu để trục lợi, thậm chí để lừa đảo.

"Chúng ta không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác mà cần phải có chính sách một cách tỉnh táo, để tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng ở mức độ cần thiết cho thị trường bất động sản, cho những nhà đầu tư có năng lực", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Nguy cơ tắc thanh khoản thị trường bất động sản

Doanh nghiệp bị hạn chế nguồn lực tài chính đã dẫn đến hệ huy nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh. Lệch pha cung - cầu sẽ đẩy giá thành sản phẩm tăng cao khiến việc tạo lập nhà ở của người dân đã khó sẽ càng khó hơn. Từ đó, làm dấy lên nguy cơ tắc thanh khoản thị trường.

Chia sẻ với PV, anh Cao Văn Huân (giám đốc một sàn môi giới nhà đất tại TP.HCM) cho biết từ 2 tháng nay, thanh khoản thị trường đã sụt giảm rõ rệt. Văn phòng anh Huân chỉ mới thực hiện thành công 4 giao dịch trong suốt 1 tháng qua.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, vấn đề không nằm ở việc siết tín dụng mà cần phân tích cả ở việc thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu. Người dân thiếu nguồn thu nên đổ xô kinh doanh bất động sản khiến cầu hàng hóa bị khan thật - ảo đan xen.

Theo ông, nếu tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản, nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng. Câu chuyện dòng vốn sẽ phức tạp hơn và phải đặt trong bối cảnh thị trường vẫn có những cơn sốt đất và nhiều dự án hình thành trong tương lai.

"Trong các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, chúng ta có chủ trương huy động dòng tiền từ dân, đây là chủ trương tốt, nhưng quan trọng việc huy động dòng tiền như thế nào. Còn vốn tín dụng đang khuyến khích cho các nhà đầu tư vay làm hạ tầng, bây giờ mới bắt đầu mở ra thị trường chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu… Do đó, chúng ta có thể sáng kiến ra nhiều phương thức huy động vốn, nhưng phải kiểm soát việc huy động này một cách cẩn thận", vị này nêu quan điểm.

Bà Nguyễn Hương - CEO Đại Phúc Land cho rằng thị trường bất động sản nếu bị siết chặt nguồn vốn sẽ có nguy cơ tắc thanh khoản. Bà Hương cho hay việc kiểm soát để điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ là đúng đắn, nhưng phải có lộ trình và chọn lọc kỹ lưỡng, còn nếu áp dụng đồng loạt thì nguy cơ thị trường bị tắc trên diện rộng. Bởi lẽ, bất động sản là lĩnh vực liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác nhau.

Ngoài ra, một số ngân hàng vẫn cho vay với những đối tượng có nhu cầu thật, nhưng xác định đâu là nhu cầu mua nhà để ở, xây nhà, hay vay nhằm đầu tư nhà đất là rất khó và có những trường hợp khiến khách hàng rơi vào thế bí.

Không chỉ với người mua nhà, theo chia sẻ của đại diện không ít doanh nghiệp, việc tiếp cận nguồn vốn vay để đầu tư dự án cũng đang gặp trở ngại. Nếu các ngân hàng đột ngột dừng cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động ngay vào nguồn cung, khiến số lượng dự án sắp hoàn thành hoặc muốn phát triển thêm khó thực hiện.

"Từ đó, lượng nhà ở đưa ra thị trường cho người dân càng chậm hơn, giá cao hơn, cơ hội tạo lập chỗ ở của người dân càng xa vời. Đó là chưa kể, dự án đình trệ kéo theo hàng trăm doanh nghiệp môi giới, công ty xây dựng và nhiều ngành nghề khác sẽ đứng hình theo", bà Hương chia sẻ.