Đề xuất “công thức hóa” việc tính tiền sử dụng đất để đẩy lùi tâm lý sợ rủi ro của cán bộ

Liên quan đến tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý của cán bộ công tác trong lĩnh vực đất đai, tài chính đất đai, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, về việc sớm công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa  đổi).

Công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất để cán bộ bớt sợ rủi ro

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định, hiện nay, có 2 vấn đề nổi lên cần được quan tâm giải quyết.

Thứ nhất, một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước công tác trong lĩnh vực đất đai, tài chính đất đai có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ nên đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định.

"Thậm chí, họ định giá đất rất cao so với giá thị trường để cho "an toàn", như một số trường hợp định "giá khởi điểm" rất cao để đấu giá, nhưng đấu giá không thành vì không có người tham gia", ông Châu dẫn chứng.

Thứ hai, nhiều doanh nghiệp thẩm định giá không nhận tham gia thẩm định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản để nộp ngân sách nhà nước cũng vì sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thực hiện công tác thẩm định giá đất.

"Thực tiễn này cho thấy các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật còn nhiều "bất cập", cần phải được xây dựng lại hoàn thiện hơn, nên cần phải tập trung xây dựng hoàn thiện các quy định tại Điều 154, Điều 156, Điều 157 và Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tiễn", ông Châu đề xuất.

Cụ thể, Chủ tịch HoREA nhận định, tờ trình số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 của UBND TP.HCM trình Chính phủ đề nghị cho phép thí điểm áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" để tính "tiền sử dụng đất" tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất là rất phù hợp.

"Đề xuất của UBND TP.HCM sẽ công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất..., đảm bảo được tính minh bạch, mà cả Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Việc này không những khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là "ẩn số" hiện nay; vừa tránh được "rủi ro pháp lý" cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ và người có liên quan", ông Châu khẳng định.

Chưa kể, giải pháp này vừa đảm bảo cho cơ quan nhà nước có đầy đủ thẩm quyền để quyết định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước; vừa đảm bảo thu đủ, thu đúng, thu kịp thời cho ngân sách nhà nước, vừa đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư dự án.

Ví dụ: Dự án A thành phố Thủ Đức có diện tích 10.000 m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất TP.HCM. Thành phố Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần, như vậy giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2. 

Nếu áp dụng "phương pháp điều chỉnh giá đất (hệ số k4)" để tính tiền sử dụng đất Dự án A thì UBND Thành phố có thể quy định "hệ số k4" tùy thuộc loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp, bình dân) và tùy thuộc khu vực. 

Giả định năm 2023 áp dụng "hệ số k4" là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất) cho Dự án A thì chủ đầu tư Dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m2 = 165 tỷ đồng và việc áp dụng "phương pháp điều chỉnh giá đất" thì Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách và Nhà nước có quyền thay đổi "hệ số k4" để điều tiết thị trường hoặc khi thị trường có biến động. 

Giả định năm 2026, thị trường có biến động giá tăng cao hơn thì Nhà nước có thể điều chỉnh "hệ số k4" lên 0,26 (hoặc cao hơn) và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh "hệ số k4" xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).