Hoàn thiện pháp lý các dự án, bất động sản sẽ "sầm uất" trở lại?

"Bài toán" pháp lý dự án bất động sản

Những năm qua, khi nhắc đến thị trường bất động sản, từ chuyên gia, nhà đầu tư luôn quan tâm đến vấn đề về pháp lý. Nhiều người cho rằng, thị trường hiện nay ngoài chịu tác động từ nguồn vốn vay, kinh tế toàn cầu… thì "tắc" trong khâu pháp lý đã khiến cho doanh nghiệp, nhà đầu tư rơi vào cảnh chật vật.

Trong năm 2022, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có nhiều văn bản gửi Chính phủ và các Bộ ban ngành về việc "gỡ rối" cho hàng trăm dự án bất động sản vì "tắc" pháp lý. Theo đó, có hơn 143 dự án trên địa bàn TP.HCM gặp vướng mắc khiến các chủ đầu tư và người mua nhà tại những dự án này rất khó khăn, bức xúc.

Đơn cử 1 vài dự án như: chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại số 91A Đỗ Xuân Hợp (TP.Thủ Đức) của công ty Cổ phần địa ốc Thảo Điền đến nay đã hơn 10 năm nhưng chưa triển khai vì thiếu thủ tục giao đất. Dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 2) của công ty Lê Thành, theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây thành phố, vị trí khu đất giai đoạn 2 thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được điều chỉnh quy hoạch cục bộ vì Sở Kế hoạch và Đầu tư trả lời theo Luật Đầu tư mới thì chỉ khi dự án phù hợp quy hoạch mới trình UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư. 

Hay dự án Lotus Residence (quận 7) sau 12 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư và 7 năm kể từ ngày chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng nền đất với khách hàng, đến nay vẫn chưa thể triển khai dù hạ tầng đã hoàn thiện. Vì Sở Tài nguyên và Môi trường đang triển khai các thủ tục để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất thì dừng lại do thời gian thực hiện dự án đã hết và yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục gia hạn thực hiện dự án. Khi chủ đầu tư làm thủ tục xin gia hạn thời gian thực hiện dự án, thì phía Sở Xây dựng lại yêu cầu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất).

Một dự án khác là High Interla (quận 8) của LDG Group, đã xây xong móng, đóng nắp hầm, nhưng nhiều năm vẫn "đứng im". Theo lãnh đạo LDG Group, dự án bị vướng vì nhiều năm nay cơ quan nhà nước vẫn chưa tính được số tiền thuế đất, năm này qua năm khác, luật đất đai sửa đổi, bổ sung… khiến việc đóng tiền, đóng bao nhiêu, giá đất tính thời điểm nào chưa được nhất quá. Điều này khiến chính doanh nghiệp và nhà đầu tư rơi vào thế khó.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Việt Nam "Ở góc độ là chuyên gia tư vấn lĩnh vực bất động sản, tôi thấy vướng mắc pháp lý dự án suy cho cùng sẽ khiến thị trường gặp khó, tồn đọng vốn và đẩy giá sản phẩm lên cao".

"Hiện nay, thị trường cần minh bạch hơn về khung pháp lý, cơ quan nhà nước cần giản lược khâu thủ tục để dự án nhanh chóng được triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường, tránh tồn đọng vốn kéo dài vì các chi phí tài chính sẽ dồn hết lên vai chủ đầu tư, nhưng người tiêu dùng cuối mới là người phải gánh chịu những chi phí này khi chủ đầu tư dồn hết vào giá bán" bà Minh chia sẻ.

Hoàn thiện pháp lý "cửa sinh" của thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: "Hiện các dự án bất động sản bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan, trong đó có một nguyên nhân chủ yếu là do "vướng mắc, bất cập" của một số quy định của một số văn bản luật, văn bản dưới luật chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông, chưa sát thực tiễn đã và đang làm hạn chế sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản".

Qua thống kê của HoREA, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%; năm 2019 chỉ bằng 53,6%; năm 2020 chỉ bằng 39,2%; năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2022 nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44 % so với 6 tháng đầu năm 2017.

Điều này cho thấy, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm sút, doanh nghiệp "hụt hơi" khi không có thanh khoản và việc hiện nay các ngân hàng hướng tay cho vay tín dụng đối với dự án bất động sản đủ pháp lý khiến chị thường khó khăn.

"Việc sớm tháo gỡ các vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật sẽ tháo gỡ ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, nhà ở, giúp làm tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở cho thị trường, xử lý tình trạng khan hiếm nhà ở, mất cân đối cung - cầu nhà ở dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây, đáp ứng nhu cầu tạo lập nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở", ông Châu nhận định.

Chia sẻ tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc, chủ yếu liên quan đến pháp luật về đất đai.

Theo ông Sinh, hiện nay doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án cần chú trọng vào khâu pháp lý, chuẩn bị kỹ về các thu tục đất đai, xây dựng theo quy định của pháp luật. Riêng về mặt pháp lý dự án cần thời gian nên chủ đầu tư cũng phải chời đợi theo quy định.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho hay "Hiện nay, không chỉ tại TP.HCM và các tỉnh đều làm rất chặt chẽ về thủ tục pháp lý. Những dự án cũ sẽ vướng mắc thì được cơ quan nhà nước rà soát, dự án mới thì chủ đầu tư phải tập trung xử lý dứt điểm trong khâu pháp lý. Pháp lý dự án thì mỗi ngày mỗi chặt chẽ hơn trước, từng giai đoạn từ xin chủ trương đầu tư, tiền thuế đất, giấy phép xây dựng… đều cần thời gian nhiều năm. Chính vì vậy, ở thời điểm hiện nay, doanh nghiệp cần định hướng lại chiến lược phát triển của mình, không thể ồ ạt như trước, phương châm "chậm mà chắc" là phù hợp với bối cảnh hiện tại".

"Khi pháp lý một dự án hoàn thiện đầy đủ, điều này giúp cho dự án phát triển nhanh chóng hơn, nhà đầu tư xuống tiền tin tưởng vào doanh nghiệp và giá trị thặng dư của sản phẩm bất động sản xuất hiện. Nếu các dự án bất động sản đều đủ pháp lý, thì việc thị trường này sôi động trở lại là điều tất yếu", ông Phúc nhận định.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, ngoài việc chủ đầu tư hoàn thiện trong khâu pháp lý dự án thì cũng cần sự hỗ trợ từ cơ quan chức năng, giản lược đi các khâu không cần thiết, rút ngắn thời gian cấp phép và hỗ trợ, hướng dẫn doanh nghiệp chi tiết hơn, để hồ sơ pháp lý đầy đủ. Một dự án hoàn thiện, sẽ tăng thêm cơ hội có nhà cho người dân đang sinh sống và làm việc tại các thành phố lớn.