Việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong 180 ngày vẫn là... "ẩn số"

Đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong kiến nghị mới nhất gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng, về việc đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền "chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư".

Xác định giá đất trong 180 ngày vẫn là "ẩn số"

Cụ thể, theo ông Châu, khoản 4 Điều 151 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất…".

Song, công việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị trước đây thường luôn bị kéo dài mất thời gian lên đến 3-5 năm, thậm chí lâu hơn, nay được đề xuất quy định chỉ còn 6 tháng.

Nhưng quy định thời gian xác định giá đất trong 180 ngày vẫn còn là "ẩn số" chưa biết có thực hiện được hay không (?!)

"Hiện nay, hầu như tất cả các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, nhất là liên quan đến tài chính đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước thì cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý.

Chính vì vậy, hầu như tất cả hồ sơ dự án bất động sản đều bị chậm, mất rất nhiều thời gian, bị đùn đẩy lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định", Chủ tịch HoREA, nhận định.

Không cần thiết quy định phải có Giấy phép xây dựng mới được nhận "đặt cọc"

Liên quan đến vấn đề "đặt cọc" dự án, theo đề xuất của HoREA, điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của khách hàng là sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư", mà không cần thiết quy định chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng.

Theo lý giải của ông Lê Hoàng Châu, do quy trình, thủ tục hành chính hiện nay về việc cấp Giấy phép xây dựng phải trải qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian.

Đặc biệt, khi thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" thì "nhà đầu tư" và cả dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị đều đã được nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, có thể kể đến các "cửa" kiểm tra như sau:

Thứ nhất, UBND cấp huyện nơi có dự án kiểm tra báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường kiểm tra và xác nhận nhà đầu tư đã "có quyền sử dụng đất" và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ hai, Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc xác nhận dự án của nhà đầu tư đã "phù hợp với quy hoạch đô thị".

Thứ 3, Sở Xây dựng xác nhận nhà đầu tư có năng lực, trong đó nhà đầu tư đã "có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% (hoặc 20%) tổng mức đầu tư" tùy theo quy mô diện tích đất dự án dưới hay là từ 20 héc-ta trở lên.

Thứ 4, cơ quan quân sự, công an cấp tỉnh rà soát, kiểm tra và xác nhận dự án của nhà đầu tư nằm ngoài "khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh".

Trên thực tế, sau khi đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án thì chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn bổ sung và có nhu cầu thăm dò thị trường về sản phẩm của dự án thông qua việc nhận đặt cọc của khách hàng.

Đồng thời, khách hàng cũng có nhu cầu đặt cọc để được hưởng các ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu của chủ đầu tư và "chốt" được giá bán bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

"Nhu cầu đặt cọc trước khi ký hợp đồng giao dịch chính thức là nhu cầu khách quan của xã hội và đã được quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó có mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng.

Do vậy, việc chủ đầu tư nhận đặt cọc của khách hàng tại thời điểm sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" gần như không tiềm ẩn "rủi ro" cho khách hàng", ông Châu nhận định.

Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng, hiện nay sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" thì chủ đầu tư mới bắt đầu thực hiện nhiều thủ tục hành chính qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian để tiến tới được cấp Giấy phép xây dựng.

Chẳng hạn như chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc; Thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất tại Sở Tài nguyên Môi trường...

Đặc biệt, theo quy trình thủ tục hành chính hiện nay thì chủ đầu tư còn phải thực hiện thủ tục định giá đất cụ thể để tính "tiền sử dụng đất", nộp tiền sử dụng đất mà thủ tục này là khó khăn nhất, mất nhiều thời gian nhất, không tiên lượng được lúc nào mới làm xong thủ tục này (?!).

"Đây là quy định rất bất hợp lý vì lẽ ra thủ tục cấp Giấy phép xây dựng phải là thủ tục độc lập với thủ tục tính "tiền sử dụng đất" bởi lẽ Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động 2014 chỉ quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì mới được huy động vốn, bán sản phẩm hoặc được cấp Giấy chứng nhận", ông Châu đúc kết.