2km đường gánh 40 dự án chung cư, quy hoạch bị "băm nát, méo mó"

LTS: "Cơn lốc" toà cao ốc nhanh chóng len lỏi và hiện diện trong lòng Hà Nội như một sự tất yếu của quá trình đô thị hóa và phát triển hội nhập với toàn cầu. Nhờ có cao ốc, hàng triệu người dân ở các đô thị lớn Việt Nam cũng chạm đến gần hơn với giấc mơ có một tổ ấm của riêng mình. Bên cạnh những ưu điểm, chung cư cao tầng đang là vấn đề bức xúc của người dân Thủ đô khi giao thông trở nên quá tải, người tham gia giao thông bị lãng phí quá nhiều thời gian mới có thể đến cơ quan hoặc về nhà. 

Câu hỏi đặt ra: Trước thực trạng trên, Hà Nội nên mở rộng thêm đường hay hạn chế xây dựng những khu chung cư cao tầng? Trước thực tế trên, báo điện tử Dân Việt triển khai loạt bài về "Đô thị "ngột thở" nhằm tìm lời giải cho bạn đọc, người dân Hà Nội.

1km đường "cõng" 20 toà chung cư cao tầng

Quy hoạch đô thị tại TP Hà Nội đang ngày càng bộc lộ những bất cập, thiếu đồng bộ giữa việc phát triển khu đô thị và hạ tầng giao thông. Thực trạng dễ thấy nhất là nhiều tuyến đường đang bị "bóp nghẹt" bởi hàng loạt chung cư đang trực tiếp gây nên sự quá tải về hạ tầng, với các hiện tượng ùn tắc giao thông, môi trường ô nhiễm…

Cá biệt như trục đường Lê Văn Lương - Tố Hữu là huyết mạch kết nối trung tâm với phía Tây Nam của TP Hà Nội. Chỉ tính riêng trên tuyến đường hướng tâm dài 2km này đã có tới hơn 40 dự án chung cư cao 25-35 tầng, đa số các dự án đã đưa vào sử dụng, một số ít dự án đang triển khai xây dựng dở dang.

Đơn cử tòa nhà: Golden Palm (405 căn hộ), 18T1 và 18T2 Trung Hòa Nhân Chính (800 căn hộ), Golden Palace (1.000 căn hộ), Star City (462 căn hộ), Hanoi Center Point (360 căn hộ), Oriental Lê Văn Lương (405 căn hộ), Star City có 462 căn hộ… tòa nhà văn phòng HUD Tower gồm 2 khối nhà cao 32 và 27 tầng, MB Grand Tower (cao 25 tầng), 319 Tower… đang "đu bám" theo 2 bên đường Lê Văn Lương.

Cùng trục đường Lê Văn Lương, đường Tố Hữu cũng đang phải "gánh" trên mình hàng chục dự án bất động sản với quy mô lớn san sát nhau như: CT14, CT Trung Văn, Ecolife Capitol, The Light, The Pride, Roman Plaza... dự án khu đô thị mới Dương Nội, khu đô thị mới Vạn Phúc, Văn Khê, An Hưng với quy mô dân số lên tới hàng chục nghìn người dẫn tới áp lực giao thông sẽ còn đè nặng lên tuyến đường này.

Cùng nằm trong chuỗi kết nối giao thông phía Tây Nam của Thủ đô, dọc nhiều tuyến đường Hoàng Đạo Thúy, Lê Văn Lương, Hoàng Minh Giám, Nguyễn Huy Tưởng, Vũ Trọng Phụng… cũng chịu cảnh "gồng gánh" loạt chung cư cao tầng. Đáng chú ý nhất là đường Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân, Hà Nội) chỉ dài hơn 1 km, rộng khoảng 6m nhưng đang bị quá tải do có hơn 20 tòa nhà chung cư cao tầng "đua nhau" mọc lên, trong đó có thể điểm danh tên các dự án: Goldseason; Thống Nhất Complex; chung cư The Legend; chung cư 90 Nguyễn Tuân; Imperia Garden…

Cách đó không xa, tuyến Khuất Duy Tiến - Nguyễn Xiển cũng dày đặc các dự án bất động sản có thể kể đến như Ecogreen City, Thăng Long Number 1, dự án của Vinaconex 1, khu đô thị Đại Kim, khu đô thị Kim Văn Kim Lũ quy mô hàng nghìn căn hộ. Trong đó, khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ được điều chỉnh quy hoạch chi tiết tại lô đất CT2 với tòa nhà A cao 45 tầng, tòa B cao 45 tầng, tòa C cao 36 tầng và D1 cao 36 tầng, D2 cao 40 tầng.

Tương tự, nhiều khu vực khác của Hà Nội cũng có không ít "con đường đau khổ" vì quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch. Tại phố Minh Khai (quận Hai Bà Trưng), đoạn gần cầu Vĩnh Tuy dù chưa làm xong nhưng nhiều khu chung cư cao tầng hoàn thiện như: Hòa Bình Green, Imperia Sky Garden, Hinode City, Green Pearl, Sunshine Gardens... đã hiện hữu.

Hay trên phố Định Công (Hoàng Mai) có tới hơn 3 dự án chung cư "khủng" như: Imperial Plaza gồm 3 tòa nhà cao 29 tầng; Sky Central gồm 2 tòa nhà cao 26 tầng, với tổng 910 căn hộ; Chung cư T&T DC Complex cao 27 tầng gồm 300 căn hộ…

Điều chỉnh quy hoạch tùy tiện

Ngoài nguyên nhân trực tiếp là quy hoạch mật độ xây dựng chung cư dày đặc trên nhiều tuyến đường, theo nhiều chuyên gia lĩnh vực quy hoạch, tình trạng người dân đô thị đang phải sống trong cảnh ngột ngạt do ùn tắc giao thông, ngập úng… như hiện nay còn do quy hoạch bị băm nát theo ý đồ của nhà đầu tư để trục lợi.

Báo cáo trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, việc điều chỉnh quy hoạch, nhất là điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tại một số dự án còn tùy tiện, có xu hướng tăng tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật và diễn ra tại các thành phố lớn, có sức hấp dẫn và thu hút đầu tư cao. Các dự án thường điều chỉnh quy hoạch chi tiết trong thời gian thực hiện, nội dung điều chỉnh chủ yếu là tăng số tầng cao, diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ, thay đổi công năng... dẫn tới gia tăng dân số.

Ở một số địa phương, việc điều chỉnh cục bộ không được nghiên cứu một cách đồng bộ với quy hoạch phân khu, dẫn đến một số quy hoạch phân khu bị phá vỡ, các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị không đảm bảo, đặc biệt tại khu vực đô thị trung tâm.

Quỹ đất sau khi di dời các nhà máy xí nghiệp ra khỏi khu vực nội thành phần lớn được sử dụng để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, chưa tuân thủ theo đúng định hướng quy hoạch chung, gây gia tăng áp lực về dân số và quá tải về hạ tầng tại khu vực nội thành.

Điển hình cho việc quá tải về hạ tầng tại khu vực này là Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính do Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) làm chủ đầu tư. Dự án từng được coi là một trong những khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại Hà Nội. Tuy nhiên, thời gian qua cư dân tại khu đô thị cũng đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị tới các cơ quan, chính quyền địa phương về việc khu vực này bị phá vỡ quy hoạch trong suốt 20 năm qua.

Theo quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt năm 1998, với mật độ xây dựng hơn 34% dự án có 8 tòa nhà cao trung bình 6,7 đến 7,5 tầng. Chỉ 3 năm sau đó, quy hoạch đã điều chỉnh tăng gấp đôi về số tòa lên 16 tòa cao tầng. Chiều cao mỗi tòa cũng tăng lên gấp đôi, dao động từ 9 đến 21 tầng. 

Nhưng sau 20 năm, với nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, hiện mật độ xây dựng khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính tăng lên hơn 50% với 16 tòa nhà cao tầng, chiều cao từ 17 đến 34 tầng. Bên cạnh những dự án đã đưa vào sử dụng, hàng chục dự án bất động sản với quy mô lớn vẫn đang tiếp tục triển khai thi công.

Cũng minh chứng khu đô thị kiểu mẫu bị "xé nát" tại Hà Nội là khu đô thị Linh Đàm. Dự án được khởi công năm 1997 với quy mô trên 200ha, giải pháp quy hoạch và kiến trúc của khu đô thị là có khoảng 50% mặt nước (theo quy hoạch là 74 ha) với hệ thống công viên có mật độ cây xanh rất cao (13m2/người). 

Tuy nhiên, những thay đổi về mục đích sử dụng đất và sự thiếu đầu tư hạ tầng, dịch vụ và tiện ích, cùng với sự gia tăng dân số gấp nhiều lần so với quy hoạch đã "băm nát" khu đô thị Linh Đàm. Từ một khu đô thị kiểu mẫu, Linh Đàm giờ đây méo mó, biến dạng.

Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), "cha đẻ" đồ án quy hoạch khu đô thị Linh Đàm đã từng thốt lên: "Tôi rất buồn trước thực trạng hiện nay của khu đô thị Linh Đàm". Theo ông Chiến, một khu đô thị có thể tồn tại hàng trăm năm, thế nhưng khu đô thị Linh Đàm mới chỉ hơn 20 năm đã trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch và hình hài trở nên biến dạng, méo mó. Nguyên nhân của thực trạng này không phải là lỗi của nhà quy hoạch mà nằm ở 2 khâu là tổ chức quy hoạch và quản lý quy hoạch.

Cũng theo ông Chiến, khu đô thị Linh Đàm không phải là trường hợp cá biệt. Thực trạng này đang diễn ra phổ biến trong hệ thống hơn 800 đô thị lớn nhỏ, từ loại III trở lên trên cả nước. Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh luật pháp không cấm việc điều chỉnh quy hoạch. Nhưng việc điều chỉnh cần tuân thủ chặt chẽ 2 nguyên tắc là đúng thẩm quyền và đúng trình tự. Đặc biệt, việc điều chỉnh phải đi kèm với hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội.

Tương tự, tại một số dự án như: Khu đô thị Cầu Giấy, Khu đô thị Ngoại Giao Đoàn, Khu đô thị Ciputra (Khu đô thị Nam Thăng Long) - là số ít những khu đô thị đẹp, đắt đỏ và sang chảnh nhất nhì Hà Nội cũng từng bị người dân kiến nghị khẩn cấp về điều chỉnh quy hoạch kiến trúc một số lô đất thương mại, sân, vườn và đường nội bộ nay chuyển thành đất hỗn hợp thương mại, văn phòng, khách sạn và nhà ở cao tầng.

Bài 2: Đô thị "ngột thở": 1km đường gánh hàng chục nghìn cư dân, giao thông "khóc thét"