Giải cứu bất động sản: Từ hội nghị Thủ tướng tới ngõ hẻm hang cùng

Sáng qua dân làm bất động sản cả nước ngồi "hóng" hội nghị giải cứu thị trường rồi chiều tối đồng loạt than thở là hai hội nghị rồi, kết luận là không có gói giải cứu nào hết, không ai cứu ai, tự mà đi cứu mình. Nhiều người tiêu cực còn bảo thôi thế là xong. Thực tế ko phải vậy, theo dõi thị trường bất động sản nhiều năm, qua nhiều cơn nóng lạnh, cá nhân tôi thấy việc chính phủ và các bộ ngành quan tâm, coi tháo gỡ cho thị trường bất động sản là vấn đề nóng, cần được ưu tiên xử lý, hàng loạt công văn chỉ đạo, hàng loạt hội nghị bàn luận thực trạng, giải pháp với đầy đủ đại diện cho giới chủ đầu tư, người mua, người bán, người cho vay vốn, chính quyền... là dấu hiệu tích cực.

Tích cực hơn, sau hội nghị này, tâm lý chủ đầu tư chờ giải cứu, người mua chờ bắt đáy thị trường, sẽ dừng lại, người bán, người mua, sẽ phải xác định là thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh mới, thực lực và minh bạch hơn. Theo đó, có thể dự báo một kịch bản "tái sinh" như thế này: 

- Phân khúc bất động sản hàng hiệu, loại 700 triệu đến 1 vài tỷ/m2 căn hộ chung cư, sẽ không có giao dịch, thanh khoản cực chậm nếu không muốn nói rằng sẽ ế. Tỷ lệ  khách hàng có đủ tiền mua phân khúc này chỉ chiếm 3% trên thị trường và người giàu thời điểm này cũng khóc, không còn tâm trạng đi mua bất động sản để ngắm chơi, để thể hiện, để sưu tầm. Trong đó, việc ngành thuế liên tiếp đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai cũng là nguyên nhân gián tiếp khiến phân khúc bất động sản "mua chơi" khó thanh khoản.

- Phân khúc bất động sản không có lợi thế về vị trí, kiểu hàng trăm triệu đồng/m2, số lượng sản phẩm hàng vạn căn, bên trong hào nhoáng bên ngoài cánh đồng dân vẫn đang cấy lúa, di chuyển vào nội đô mất dăm tiếng đồng hồ cũng sẽ ế, cho dù chủ đầu tư có dùng cả "xung điện" để kích cầu. Nguyên do, phân khúc này vốn là sản phẩm đầu cơ, chưa phù hợp để ở thực do cách xa trung tâm, đi lại không thuận tiện, giá đầu cơ người này mua chờ bán lướt ăn chênh lệch nên đã cao và quá ảo, số lượng sản phẩm quá nhiều, cung cao hơn cầu.

- Phân khúc bất động sản condotel, căn hộ nghỉ dưỡng, kể cả shophouse, shoptel, vốn mấy năm qua chết dở vì pháp lý, giờ sẽ chết hẳn, nhất là sản phẩm ở vùng nào dư cung, số lượng sản phẩm còn tồn đọng lớn, khách du lịch chưa quay trở lại.

- Phân khúc căn hộ cao cấp, giá từ 50 triệu trở lên, cách xa nội đô cũng sẽ thanh khoản chậm do phải cạnh tranh rất lớn vì dư cung.

- Phân khúc bất động sản tỉnh lẻ, phân lô, bán nền, đất đấu giá, người mua bị dụ "đầu tư đón đầu" đô thị hoá nhưng thực chất dự án phần lớn do chủ đầu tư nhỏ, địa phương, làm hạ tầng cơ bản, không tiện ích, tiếp tục "nằm chờ".

Vậy phân khúc nào vẫn sống, thậm chí sống khoẻ?

- Hàng đầu thì chắc chắn là nhà ở xã hội, chung cư bình dân, tuy nhiên phải kèm điều kiện là nhà nước tháo gỡ vướng mắc về thủ tục pháp lý, điều kiện được mua, hỗ trợ tài chính hợp lý từ ngân hàng cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Hiện ngân hàng nhà nước đã công bố dành gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng, Bộ Xây dựng đề xuất gói 110 ngàn tỷ đồng cho phân khúc nhà ở xã hội, căn hộ bình dân, nguồn cung phân khúc này chắc chắn tăng, giảm bớt chênh lệch cung- cầu, nhiều người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nơi an cư an toàn để lạc nghiệp.

- Phân khúc chung cư thương mại trung cấp, giá mềm, 30 -40 triệu đồng/m2, ở những vị trí có đủ tiện ích: trường, chợ, trạm, vui chơi, giải trí, giao thông thuận tiện, tiếp tục thanh khoản tốt, thậm chí có tăng giá, người mua đầu tư có lời chênh lệch ở mức 10-15% so với giá gốc mua ban đầu. Phân khúc này thực tế cầu cao, ví dụ như Hà Nội, khoảng 2 triệu người đang có nhu cầu mua căn hộ ở phân khúc này trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm.

- Phân khúc nhà phố, liền kề, biệt thự trong các khu đô thị mới, bán kính cách trung tâm dưới 1 giờ lái xe, giá dưới 150 triệu đồng/m2. Phân khúc này tăng ảo trong năm 2020, bị điều chỉnh giảm năm 2021 và 2022, hiện đang tiệm cận giá trị thực và tiếp tục có thanh khoản do cầu luôn cao hơn cung.

- Phân khúc bất động sản tỉnh lẻ, vẫn còn cơ hội cho các chủ đầu tư chơi cuộc chơi "vừa miếng", đầu tư các khu đô thị dưới 5ha, sản phẩm đa dạng gồm bất động sản để ở kết hợp du lịch, dịch vụ ở các tỉnh, địa phương có lợi thế/ tiềm năng về du lịch, công nghiệp, giao thông thuận tiện, có nhu cầu ở thực của người dân địa phương, giá hợp lý, chỉ nhỉnh hơn khung giá đất nhà nước quy định nhưng được cộng thêm giá trị tiện ích đô thị như ở thành phố lớn. 

Mà sản phẩm gì, thì cũng phải tính cung khớp với cầu, đừng đếm cua trong lỗ, đã hết thời cho các nhà đầu cơ lướt sóng. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ lui về các thị trường phòng thủ - nghĩa là họ cũng chỉ chọn đầu tư vào những dự án, phân khúc có người mua cuối chứ không phải người nọ chờ bán lướt cho người kia, ko thấy người sử dụng cuối ở đâu.

Người mua ở thực thì thời điểm này tha hồ lựa chọn, mua được sản phẩm tốt, giá tốt, miễn là có tiền tươi thóc thật, không quá trông chờ vào đòn bẩy tài chính.

Như sáng nay, đi ăn phở với mấy anh chị em một dự án sinh thái vùng Tây Bắc, khu đô thị đón đầu những cú hích tỷ đô thì hạ tầng du lịch gồm sân bay và đường cao tốc. Lúc thanh toán, bà chủ quán phở Tùng nổi tiếng nhất vùng, kéo tay cậu giám đốc bán hàng: chị muốn mua hai căn chỗ em, nhưng mới có tiền nộp 30%, muốn thanh toán 70% trong 18 tháng, liệu có mua được không em? 

Ngồi cafe ở dự án này, thấy các đại gia địa phương người mua 4 căn, người mua nguyên dãy, ngày thường mà vui như tết, mới thấy, bất động sản giá trị thực, nhu cầu thực, không chủ đầu tư, nhà đầu tư nào chết dở, chết hẳn cả, chỉ những ông bà ảo ma mới toi thôi.

Không có gói giải cứu bất động sản nào để chờ đợi nữa, đây sẽ là lúc chủ đầu tư củng cố nội lực, còn lực chơi tiếp, hết đà phải dừng lại hoặc chuyển hướng, không có ngoại lệ nào ngoài tự mình cứu mình. Thị trường minh bạch hơn, thực hơn, không còn những người ngủ dậy thành tỷ phú nhờ đất tự nhiên lên cơn sốt, không còn nhà nhà đi làm môi giới bất động sản, khắp nơi phân lô, bán nền, vẽ nhà trên giấy. Chỉ khi ấy, bất động sản mới không bị coi là "tội đồ" của nền kinh tế, khi thức được gọi là "công chúa", lúc ngủ thành quái vật ba đầu!