Chậm xử lý dự án 8B Lê Trực, quyền lợi người mua nhà xử lý thế nào?

Như Dân Việt đã thông tin, việc thực hiện phá dỡ vi phạm tại công trình 8B Lê Trực giai đoạn 1 từ hơn 4 năm trước, nhưng tới nay, việc quyết toán, thanh toán vẫn chưa được thực hiện. Lãnh đạo UBND quận Ba Đình thừa nhận, không thể trả lời được 1 hay 2, hay 3 tháng nữa sẽ xử lý xong.

Việc xử lý chậm trễ đối với công trình này khiến cả trăm người dân đã bỏ hàng tỉ đồng mua căn hộ qua thời gian dài không được nhận nhà. Theo người dân khi họ mua căn hộ ở đây, 2 tầng trên đều có trong giấy phép và các quyết định quy hoạch.

Khách hàng mua căn hộ tại công trình sai phạm 8B Lê Trực căng băng rôn đòi nhà. Ảnh: Dân Việt

Trao đổi với Dân Việt về vấn đề trên, luật sư Đặng Văn Cường – Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết: “Trong vụ việc này, công trình chưa đưa vào sử dụng đã bị xác định có vi phạm, buộc tháo dỡ một phần công trình nên hợp đồng giữa hai bên không thể thực hiện được.

Nếu quyết định buộc tháo dỡ công trình không thay đổi, hợp đồng sẽ bị hủy bỏ, các bên sẽ phải giải quyết hậu quả của hợp đồng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp có tranh chấp giữa khách hàng mua căn hộ và chủ đầu tư về việc mua bán căn hộ, với từng khách hàng sẽ có những kết quả giải quyết khác nhau”.

Nếu khách hàng thỏa thuận được với chủ đầu tư về việc đổi căn hộ thuộc dự án khác (nếu có) hoặc hoàn lại tiền và lãi suất hoặc bồi thường thiệt hại thì hợp đồng, giao dịch chấm dứt.

Trường hợp khách hàng không thống nhất được với chủ đầu tư về việc thanh lý, hủy bỏ hợp đồng, căn hộ vẫn bị cưỡng chế tháo dỡ, khách hàng có thể lựa chọn thủ tục tố tụng hành chính hoặc tố tụng dân sự để yêu cầu tòa án giải quyết.

Trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ đã có hiệu lực pháp luật công trình mới xác định có sai phạm và bị cưỡng chế tháo dỡ, quyết định hành chính, hành vi hành chính ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của khách hàng. Khách hàng có thể khởi kiện cơ quan quản lý nhà nước nếu cho rằng các quyết định đó xâm phạm trực tiếp tới quyền lợi của mình.

Luật sư Đặng Văn Cường - Đoàn luật sư TP Hà Nội.

Trường hợp các giao dịch, hợp đồng giữa khách hàng với chủ đầu tư liên quan tới căn hộ của tòa nhà chưa có hiệu lực pháp luật, chưa được pháp luật thừa nhận (chỉ là hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán căn hộ có thể vô hiệu). Khách hàng mua căn hộ có quyền yêu cầu Chủ đầu tư công trình, bên bán căn hộ phải có trách nhiệm hoàn trả tiền đã nộp và bồi thường những thiệt hại đã xảy ra.

Tin liên quan

Siêu hệ thống game triệu đô "xuyên đêm": Đã nhiều lần xử phạt

Thiệt hại bao gồm: Tiền chênh lệch giá trị căn hộ tại thời điểm hiện tại trên thị trường với giá căn hộ tại thời điểm giao dịch và các thiệt hại khác phát sinh (nếu có) theo quy định của pháp luật. Ở tình huống này, nếu không thống nhất được với chủ đầu tư về việc hủy bỏ, thanh lý hợp đồng, khách hàng có thể khởi kiện để được tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan tới việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản của dự án trên. Nếu tổ chức, cá nhân cho rằng các quyết định không đúng pháp luật có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện. Nếu vụ việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền thì các bên phải chấp hành.

Để giải quyết vấn đề pháp lý đối với các khách hàng đã đầu tư, góp vốn, mua các căn hộ của dự án, cần phải xem xét tính pháp lý đến từng hợp đồng, giao dịch. Chẳng hạn như: Thời điểm ký kết, thực hiện giao dịch dự án có đủ điều kiện hay không, hợp đồng có đầy đủ các yếu tố có hiệu lực theo quy định pháp luật hay không (chủ thể, về ý chí, về đối tượng giao dịch, về điều kiện giao dịch, về nội dung giao dịch...).

Nếu khách hàng muốn mua căn hộ chung cư của tòa nhà, tại thời điểm giao dịch chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng mới có thể có hiệu lực pháp luật.

Nếu giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng là hợp đồng góp vốn, theo quy định tại Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, khách hàng chỉ được góp vốn để được phân chia lợi nhuận chứ không được phép mua căn hộ. Nghĩa là góp vốn không có quyền lợi trực tiếp với căn hộ. Nếu chủ đầu tư bán căn hộ bằng hình thức góp vốn thì hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, mọi trường hợp ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc nhằm phân chia đất nền hoặc quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai đều trái quy định pháp luật.

Khách hàng cần xem lại các hợp đồng, giao dịch đã ký kết với chủ đầu tư để đánh giá tính chất pháp lý đối với giao dịch của mình. Từ đó sẽ quyết định yêu cầu chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm với những thiệt hại của mình trong dự án.

Nếu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho công trình, sau đó thay đổi giấy phép gây thiệt hại thì cơ quan cấp giấy phép phải có trách nhiệm đối với những sai phạm đó. Đối với giấy phép xây dựng và các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án, nếu có tranh chấp, khiếu kiện, sẽ thuộc thẩm quyền của người giải quyết khiếu nại hoặc tòa án giải quyết.