Nâng room khối ngoại thêm 1% có đủ lực làm cổ phiếu AGG “bốc đầu”?

Mới nhất, trong phiên giao dịch ngày 27/7, khối ngoại bất ngờ mua ròng sau giao dịch trao tay hơn 413 tỷ đồng cổ phiếu AGG (gần 8,7 triệu cổ phiếu). Lực cầu xuất hiện mạnh đã kéo cổ phiếu AGG tăng trần 6,92%, đóng cửa ở mức 54.100 đồng/CP. Bước sang phiên giao dịch 28/7, cổ phiếu AGG tiếp tục đà hưng phấn khi tăng tiếp 3,5%, lên vùng giá 56.000 đồng/CP.

Đà tăng của cổ phiếu AGG được nhiều nhà đầu tư lý giải rằng do tin đồn sắp có "game" khủng liên quan đến sở hữu nước ngoài, khi mới đây Trung tâm Lưu ký Chứng khoán Việt Nam đã thực hiện điều chỉnh nâng room ngoại tối đa của AGG từ 49% lên 50% kể từ ngày 22/7.

Chỉ nâng 1% room ngoại có giúp AGG "bốc đầu"?

Có thể thấy, từ đầu năm đến nay, AGG không bị tác động quá mạnh bởi các phiên chao đảo của thị trường. Thậm chí, nhiều thời điểm AGG đặc biệt "lội ngược dòng" khi thị trường có rung lắc mạnh. Đóng cửa phiên giao dịch 28/7, cổ phiếu AGG đã tăng gần 93% so với đầu năm, từ mức giá 29.100 đồng/CP (phiên 4/1) lên mức giá hiện tại (56.000 đồng/CP).

Còn nếu so với thời điểm AGG mới lên sàn (ngày 9/1/2020) với mức giá 25.000 đồng/CP, hiện giá cổ phiếu AGG đã tăng tới 125%, góp phần đưa vốn hóa AGG từ mức 1,9 nghìn tỷ đồng lên hơn 4,63 nghìn tỷ đồng.

Diễn biến tăng trưởng tích cực của giá cổ phiếu AGG cũng góp phần thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư, khối lượng giao dịch bình quân mỗi phiên ở mức cao, trên 2 triệu đơn vị mỗi phiên (KLGD khớp lệnh trung bình 10 phiên).

Với mức giá này, P/E của AGG hiện khoảng 11,2 lần, vẫn thấp hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành, thường có P/E từ 12 - 14 lần. Vì vậy, không ngạc nhiên khi lãnh đạo AGG tại ĐHCĐ thường niên 2021 cho rằng, nếu tính toán theo PE ngang các doanh nghiệp cùng ngành và tốc độ tăng trưởng AGG đảm bảo ít nhất 20%, thì thị giá tương ứng của AGG khoảng 60.000 - 80.000 đồng/cổ phiếu.

Tất nhiên, việc lãnh đạo của AGG đưa ra "ước lượng" về giá cổ phiếu doanh nghiệp mình chỉ là yếu tố để nhà đầu tư tham khảo thêm. Tuy nhiên, trong bối cảnh tiềm năng về quỹ đất được mở rộng khi mới đây AGG hé lộ một số thương vụ M&A trong mùa dịch, đã khiến một số công ty chứng khoán điều chỉnh giá mục tiêu của cổ phiếu này.

Chẳng hạn, Công ty CP Chứng khoán MB (MBS) đã nâng giá mục tiêu AGG từ 43.300 đồng lên 60.500 đồng/cổ phiếu. Giá mục tiêu được xác định dựa trên phương pháp RNAV.

Các luận điểm đầu tư chính được MBS đưa ra bao gồm, hoạt động M&A mở rộng quỹ đất vẫn diễn ra tích cực; sở hữu quỹ đất tại khu vực TP.HCM tiềm năng; duy trì đòn bẩy thấp nhờ khả năng bán hàng tốt, dòng tiền dự án được đảm bảo. Đặc biệt là kỳ vọng năm 2021, AGG sẽ đạt được doanh thu 3.426 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 500 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty CP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) cũng đưa ra mức khuyến nghị mua cổ phiếu AGG với giá mục tiêu 62.100 đồng/CP, dựa trên phương pháp RNAV và một số giả định sau: AGG đưa vào thêm dự án BD27 và BD45 vào danh mục định giá dự án dựa trên tính khả thi của việc triển khai dự án; thị trường bất động sản phục hồi và tiến độ xử lý pháp lý tại thành Hồ Chí Minh sẽ bắt đầu khơi thông từ năm 2022…

Trở lại câu chuyện cổ phiếu AGG tăng giá liên tục trong các phiên giao dịch gần đây, liên quan đến đồn đoán sắp có "game" khủng liên quan đến sở hữu nước ngoài khi room nước ngoài được nâng từ 49% lên 50%. Ông Trương Hiền Phương, giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, cho hay, việc nâng room nước ngoài chỉ là yếu tố tâm lý, hiện nay nhiều DN cũng được mở room 100%, nên việc tăng room của AGG từ 49% lên 50% hay một con số nào đó không còn mới, không phải là yếu tố kỳ vọng.

"Hiện khối lượng cổ phiếu free-float (cổ phiếu tự do chuyển nhượng) ở ngoài hơi ít, nên khả năng đẩy giá dễ. Hơn nữa, nhiều khi có người muốn mượn thông tin này để đẩy giá lên với ý đồ gì thì mình không biết. Đặc biệt, theo thông tin tôi được biết thì có thể bên đối trọng nước ngoài có thể tăng mua vào, tăng sở hữu nhưng mức giá chưa được công bố chính thức, do đó có thể có một nhóm nắm thông tin riêng về An Gia nên đẩy giá lên để đón đầu", ông Phương dự đoán.

Cổ phiếu AGG có còn hấp dẫn?

Trong năm 2021, AGG đặt kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt ước đạt 3.600 tỷ đồng (tăng 105,2% so với cùng kỳ) và 500 tỷ đồng (tăng 20,6% so với cùng kỳ). Nguồn lợi nhuận chủ yếu được đóng góp chính từ việc bàn giao nốt dự án River Panorama, bàn giao dự án The Sóng trong Q2/2021 và dự án Sky89 vào Q3/2021.

Với các dự án gối đầu, AGG sẽ cho ra mắt giỏ hàng mới các dự án Westgate tại Bình Chánh, dự án The Standard tại Bình Dương. Ngoài ra, dự án The Signal đã hoàn thành phần hầm móng, dự kiến đưa ra thị trường trong tháng 6/2021 (có thể sẽ bán thêm 600 sản phẩm từ dự án này).

Đồng thời, cuối năm 2021, AGG cũng sẽ ra mắt dự án The Gió quy mô 3ha tại Bình Dương, ước tính cung cấp ra thị trường khoảng 3.000 căn hộ.

Xét về quỹ đất, tại TP.HCM, AGG đang sở hữu gần 27 ha ở khu vực Bình Chánh, hơn 5 ha ở khu vực quận 7, trong đó dự án Westgate của AGG tại Bình Chánh hiện tại đã bán khoảng hơn 1.000 căn trong năm 2020. Mới đây, AGG đã hoàn tất việc chuyển nhượng dự án của Năm Bảy Bảy với tiềm năng có thể có 7.000 - 8.000 sản phẩm gồm căn hộ, shophouse, nhà phố thấp tầng, với ước tính mang về lợi nhuận 4.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, AGG cũng đang đi tới các bước cuối cùng để mua lại quỹ đất 50 ha tại Bình Dương, có thể giúp AGG tăng trưởng đến 30 - 35% so với kế hoạch tăng trưởng 20 - 25% mỗi năm.

"Nhờ việc tập trung phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực trên thị trường bất động sản. Đồng thời, khả năng liên tục M&A các dự án mới, cùng với thị trường bất động sản dự kiến sẽ phục hồi mạnh mẽ sau dịch và tiến độ xử lý pháp lý tại TP.HCM sẽ bắt đầu khơi thông từ năm 2022 giúp cho cổ phiếu AGG vẫn còn dư địa", một chuyên gia của SSI dự báo.

Tuy nhiên theo chuyên gia này, vẫn có nhiều rủi ro với AGG, cụ thể AGG hiện đang sở hữu 2 quỹ đất lớn tại TP.HCM đang chờ đợi hoàn tất các thủ tục pháp lý như BC27 và D7. Trong đó, với dự án BC 27 dù AGG đã hoàn tất đền bù và đang thực hiện pháp lý, nhưng vướng mắc lớn nhất của dự án có khoảng 7.000 m2 là đất kênh rạch xen kẽ.