Chuyên gia nhận định về ‘bức tranh” bất động sản 2019?

“Cơn sốt” nhà đất tại các tỉnh quanh Hà Nội?

Đánh giá về bức tranh tổng thể thị trường bất động sản năm 2018, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, năm 2018 tiếp tục là năm số lượng nguồn cung mới chào bán trên cả nước duy trì mức cao. Tính đến hết tháng 11/2018, thị trường Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ mới chào hàng, tăng gần 2.000 căn so với năm 2017. Còn tại TP.HCM có 32.000 căn chào bán, tăng 1.000 căn so với 2017 (chưa tính gần 10.000 căn Vingroup dự kiến mở bán cuối năm). 

Các chuyên gia chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2018. 

Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức tăng vào khoảng 8 - 9% so với năm ngoái. Loại hình nhà ở trung cấp, bình dân gần như ít biến động, chỉ những dự án đẹp mới có mức tăng tầm 1 - 3%. Dự kiến giá nhà cao cấp có thể tăng lên đến 6.000 - 7.000 USD/m2 khi nguồn cung trong trung tâm hạn chế. Còn phân khúc trung cấp sẽ ổn định và khó tăng giá cao.

Xu hướng mua bất động sản để an cư cũng đang giảm dần trong năm 2018, nhường chỗ cho hình thức đầu tư. Điều này có thể thấy ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tư chiếm đến 61% thay vì 50% như 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tư ngắn hạn tầm 13%, trong khi năm 2017 mua để ở là 35% và đầu tư ngắn hạn là 15%.

Năm 2018 cũng là năm ghi nhận sự thay đổi trong nhu cầu mua nhà của khách ngoại. Nếu như năm 2017, Việt kiều là đối tượng người nước ngoài chính mua bất động sản Việt Nam thì năm 2018, 70% lượng khách nước ngoài mua nhà là nhà đầu tư Trung Quốc, Hàn Quốc và Mỹ với tỷ lệ lần lượt là 41%, 19% và 3%.

Tại Hội nghị, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, bức tranh bất động sản năm 2018 có nhiều gam màu sáng. Trong đó, các phân khúc chung cư, đất nền vẫn là những phân khúc có lượng giao dịch và lượng người tìm kiếm nhiều nhất.

Đánh giá về thị trường năm 2019, ông Quốc Anh cho rằng bất động sản năm 2019 tiếp tục tăng trưởng ổn định, nhờ tiền đề của tăng trưởng kinh tế vĩ mô, khi GDP tiếp tục được dự báo tăng 6,8% và lạm phát được kiềm chế ở mức 4%. Việc các doanh nghiệp áp dụng 4.0 sẽ ngày càng nhiều hơn cũng là những cách làm mới chuyên nghiệp mang tính hội nhập.

Đặc biệt, trong thời gian tới, thị trường miền Bắc sẽ sôi động hơn khi nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng “Bắc tiến” nên sẽ đem lại nhiều cơ hội mới. Bên cạnh đó, nhà đất tại các tỉnh phía Bắc xung quanh Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam có thể sẽ sôi động. Một số huyện có thông tin lên quận hiện đã tăng lượng tìm kiếm sẽ có nhiều người quan tâm và đầu tư hơn trong năm 2019.

Ở phía Nam, chung cư hạng sang và siêu sang sẽ nổi lên trong năm tới nhưng nguồn cung hạn chế. Người mua sẽ tiếp tục quan tâm đến phân khúc chung cư bình dân. Các tỉnh lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai hiện giảm giao dịch trong quý 4/2018 nhưng sẽ có bước phát triển vào năm 2019 do quỹ đất ở TP.HCM không còn nhiều.

Doanh nghiệp có nhiều thách thức

Với vai trò là đại diện doanh nghiệp, ông Trần Như Trung, Phó Tổng giám đốc Capital House nhận định: “Thị trường bất động sản 2019 đương nhiên vẫn ẫm áp vì chỉ số tăng trưởng cao nhưng từng phân khúc sẽ có những diễn biến riêng. Tôi cho rằng thị trường sẽ nghiêng về các “mảng phòng thủ” nhiều hơn như đất nền, nhà phố, nhưng các mảng khác sẽ có sự “rung lắc””.

Bên cạnh đó, phân tích những thách thức, ông Trung cho rằng vấn đề tài chính thực sự cần quan tâm khi rõ ràng đơn vị doanh nghiệp có đất, có đối tác nhưng lại không tìm được nguồn tài chính hỗ trợ cho người dân.

Ông Trung cho hay: "Chúng ta thường nói là đối với căn hộ bình dân và căn hộ cao cấp thì cần hỗ trợ tín dụng cho căn hộ bình dân. Tuy nhiên, theo tổng hợp từ số dự án của chúng tôi thì kết quả rất ngạc nhiên là người mua căn hộ cao cấp lại tiếp cận tín dụng nhiều cơn người mua căn hộ bình dân. Kết quả đó đặt ra câu hỏi là tại sao người mua nhà bình dân lại tiếp cận tín dụng ít hơn mà đáng lẽ ra phải đảo ngược". 

Nhiều vấn đề đặt ra cho các doanh nghiệp bất động sản năm 2019.  

"Một vấn đề nữa là tại sao nhiều dự án khó tiếp cận thị trường đến vậy? Là do bản vẽ thực tế tiện ích, cảnh quan thiếu, những thông tin như chỗ nào ghế đá, cây xanh rất mờ nhạt… Tôi cho rằng danh mục tiện ích của một dự án thường là liệt kê còn có thực sự làm được không là câu chuyện hoàn toàn khác nhau”, ông Trung nói.

Ông Trung chia sẻ, phòng kinh doanh của công ty ông khi đo đếm tại thị trường và thống kê cho thấy tổng một dự án phải có 36 tiện ích, không gian thư giãn, có các câu lạc bộ. Một dự án khi chào thị trường và đi vào hoạt động phải có 36 tiện ích thì không chỉ doanh nghiệp ông mà những doanh nghiệp khác cũng không thể làm được bởi có tiêu chí làm được, có tiêu chí không mà còn phải phụ thuộc rất nhiều những vấn đề khác.

Theo đó, công việc thiết kế của dự án ngay từ đầu rất quan trọng để xem vấn đề nào khả thi trong xây dựng, vấn đề nào không. Doanh nghiệp khi làm dự án chỉ trồng một cái cây cũng phải nghĩ chứ đừng vội hứa với khách hàng rằng sẽ có bể bơi đạt chuẩn Olympic.

Cũng theo ông Trung phân tích: “Theo chia sẻ của CBRE, diện tích căn hộ đang có xu hướng nhỏ lại và thường thì tính thanh khoản của loại hình này cũng cao hơn. Nhưng góc độ một người thiết kế, tôi cho rằng nhu cầu về mặt bằng diện tích căn hộ sử dụng được nhiều mục đích càng ngày càng áp lực hơn.

Chúng tôi thường nhận được các yêu cầu rằng căn hộ phải 2 phòng ngủ hoặc 3 phòng ngủ và cố gắng có một phòng kho, phòng khách phải nhìn ra cửa sổ và cố gắng là phòng bếp thông thoáng không mùi... Có rất nhiều thứ “phải” nhưng diện tích có 50m2 thì buộc kiến trúc sư phải “cân não”, chủ đầu tư phải tính toán. Có thể nói năm 2019 sẽ còn đặt ra nhiều vấn đề cho doanh nghiệp bất động sản”.