5 tồn tại khiến thị trường bất động sản chưa phát triển ồn định

Đây là chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trước thềm Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4, diễn ra hôm nay 5/6, tại TP.HCM.

5 tồn tại khiến thị trường bất động sản… bất ổn

Theo ông Châu, sau hơn 30 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, thị trường bất động sản đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo "an sinh xã hội về nhà ở", đã làm thay đổi bộ mặt nhiều khu vực đô thị và nông thôn và đã đóng góp trên dưới 10% nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đến nay, đã có một số tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành với 7 doanh nhân Việt có tài sản vốn hóa trên 1 tỷ USD và khẳng định vị thế của các doanh nghiệp Việt giữ vai trò "thống lĩnh" thị trường bất động sản, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đa dạng của khách hàng. 

Đồng thời, lĩnh vực bất động sản cũng đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài rất lớn. Lũy kế đến tháng 11/2021 đạt khoảng 61,6 tỷ USD đứng thứ 3 và chiếm 15,2% tổng nguồn vốn FDI.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững biểu hiện rất rõ nét qua 5 vấn đề tồn tại.

Thứ nhất, tình trạng "lệch pha cung-cầu" dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Thứ hai, tình trạng "lệch pha phân khúc thị trường" về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại TP.HCM nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở. Qua năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

Thứ ba, tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng "phân lô bán nền" tràn lan, "sốt ảo" giá đất tại nhiều địa phương.

Thứ 4, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh.

Thứ 5, hiện vẫn có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp.

"Vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định. 

10 giải pháp tháo gỡ "vướng mắc" ít tốn kém nhưng hiệu quả nhất

Để giải quyết các vướng mắc trên, HoREA đề xuất 10  giải pháp hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất và có tính lan tỏa lớn nhất chính là giải pháp cải cách "thể chế pháp luật" và "thực thi pháp luật".

Thứ nhất, kiến nghị Nhà nước tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

Thứ hai, kiến nghị Nhà nước đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có "quyền" được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Thứ ba, kiến nghị Nhà nước đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức "đấu giá quyền sử dụng đất" hoặc "đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Thứ tư, kiến nghị Nhà nước quy định cơ chế người sử dụng đất có quyền được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất do người sử dụng đất đầu tư mang lại.

Thứ năm, kiến nghị Nhà nước đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.

Thứ sáu, kiến nghị Nhà nước xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.

Thứ bảy, kiến nghị Nhà nước tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được "sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài", là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây "biến động" trên thị trường bất động sản và trong xã hội.

"Việc xử lý nhà chung cư hết "tuổi thọ", "nguy hiểm" cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" (có tính khả thi)", ông Châu nói.

Thứ tám, kiến nghị Nhà nước bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách "ưu đãi một phần" để phát triển "nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội".

Song song đó, đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.

Thứ chín, kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét "có kết luận dứt điểm" các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện "thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực".

"Các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội", ông Châu đề xuất.

Và cuối cùng, kiến nghị các địa phương ban hành, "chuẩn hoá" quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội; rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất dự án để cấp "sổ hồng" cho người mua nhà.