TP.HCM: Nguồn cung mới lao dốc, nhà đầu tư căn hộ dồn về thị trường thứ cấp

Lượng căn hộ mới sụt giảm

Các tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng đang sụt giảm nguồn cung mới kỉ lục. Các yếu tố khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh, nguồn vốn tín dụng cùng điểm nghẽn pháp lý đã khiến  nhiều doanh nghiệp không thể phát triển dự án mới.

Nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM rơi vào cảnh "nhỏ giọt" khiến giá bán bị đẩy lên cao. Khảo sát, TP.HCM hiện đang khan hiếm dự án căn hộ có giá bán từ 2-3 tỷ đồng.

Báo cáo thị trường bất động quý 1/2023 của Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM là 1.610 căn, giảm 25% theo năm.Trong khi đó, số liệu của DKRA, trong quý 1/2023, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng giáp ranh ghi nhận 9 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 1.378 căn. Nguồn cung mới giảm 67% so với quý trước và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022.

Riêng trong tháng 4 vừa qua, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM toàn thị trường có 5 dự án với 568 căn hộ, giảm 77% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn cung này đến từ 1 dự án mới, 4 dự án giai đoạn tiếp theo. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 59%, tương đương với 333 căn, giảm 84% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, nhiều nhà đầu tư phải chật vật tìm kiếm nguồn hàng để giao dịch, mua bán. Giải pháp được nhiều người lựa chọn là việc hướng đến thị trường thứ cấp, các giỏ hàng cũ đã được doanh nghiệp phát triển.

Ông Trần Minh Vượng (40 tuổi, nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM) cho biết thị trường hiện nay hiếm có dự án mới mở bán. Vì thế, ông chọn việc đầu tư vào các dự án đang xây dựng, đã mở bán từ cuối 2022. "Tôi ưu tiên các dự án đầy đủ pháp lý, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có năng lực để xuống tiền. Tất nhiên, khi mua bất động sản thứ cấp, tôi chấp nhận giá ban đầu mua vào sẽ cao hơn.

Tuy nhiên, đến khi dự án cất nóc hoặc có sổ hồng, tôi có thể sang nhượng để thu tiền chênh lệch. Đầu tư dự án thứ cấp tuy chấp nhận số tiền bỏ vào sẽ nhiều nhưng sẽ giảm thiểu rủi ro hơn là mua nhà ở hình thành trong tương lai", ông Vượng cho hay.

Nhà đầu căn hộ thứ cấp cần lưu ý gì?

Thực tế, trong bối cảnh kinh tế suy thoái, thị trường căn hộ sơ cấp với giá "ngất ngưỡng" không còn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư bởi tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cùng khả năng thu lợi nhuận thấp. Chính điều này đã thúc đẩy thị trường căn hộ mua đi bán lại diễn ra sôi động.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá thị trường căn hộ hiện nay có điểm đặc biệt là hầu như không có nguồn cung sơ cấp, đồng nghĩa với việc không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua nhà với nhu cầu ở thực. Điều này buộc họ phải tìm đến nguồn cung từ thị trường thứ cấp. Từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp đang nóng lên cả ở TP.HCM.

Riêng về nguồn cung phân khúc thứ cấp, chuyên gia Savills Việt Nam cho biết nhiều nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ và sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực khi lãi suất ngân hàng tăng vọt, buộc họ phải cân nhắc bán bớt danh mục đầu tư của mình. Điều này đã giúp nguồn cung căn hộ thứ cấp tại TP.HCM tăng nhẹ trong thời gian gần đây.

Bên cạnh đó, thị trường thứ cấp đang có ưu thế là yếu tố pháp lý chắc chắn của các sản phẩm. Đa số các dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong khi ở thị trường sơ cấp, nhiều dự án đang gặp trở ngại xung quanh vấn đề này.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng việc mua căn hộ thứ cấp tuy có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Song, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua.

Theo nghiên cứu của Savills, thị trường đang chứng kiến một số đợt tăng giá thứ cấp trên khắp TP.HCM, lên đến hơn 5%, đặc biệt là các quận như Tân Bình, quận 11. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp tại 9 quận còn lại có xu hướng giảm.

Ngoài ra, thị trường thứ cấp cũng phụ thuộc rất nhiều vào sự điều chỉnh lãi suất trong thời gian tới. Với mức lãi suất vay ngân hàng lên đến 14-15%, đây là mức khá cao khiến người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng. Tuy nhiên, nếu lãi suất có thể quay trở lại như giai đoạn trước Covid-19 khoảng 10-12% thì thị trường này sẽ bắt đầu hấp dẫn hơn và tăng tính thanh khoản.